Проекты


Оценка торгового центра

Оценщиками ООО «Экспертное бюро» была проведена оценка торгового центра, расположенного в Ростовской области. Объект оценки является уникальным в связи со своим масштабом (площадь более 50 000 кв.м), численностью арендаторов (более 200), а также загрузкой объекта оценки (более 90%), кроме того по данным Заказчика объект является достаточно востребованным среди арендаторов, в связи, с чем у Заказчика имеется «лист ожидания», по ряду помещений ставки аренды в оцениваемом торгово-развлекательном центре соответствуют уровню ставок в качественных торговых центрах г. Ростова-на-Дону, являющимся областным городом. Для достижения цели был проанализирован рынок торговой недвижимости в целом по Ростовской области (в том числе г. Ростову-на-Дону). В рамках анализа рынка сопоставлялись данные о рыночных арендных ставках и арендных ставках по заключенным договорам аренды (долгосрочным и краткосрочным).

При этом анализ учитывал типы арендаторов (якорные, торговые галереи, торговые островки, операторы фудкорта и общественного питания, арендаторы, занимающие прилегающую территорию торгово-развлекательного центра), типы договоров (долгосрочные и краткосрочные (к долгосрочным договорам аренды были отнесены договоры аренды, заключенные сроком более 1 года)).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использовался доходный подход.

В рамках данного подхода был проведен дополнительный анализ арендаторов, в том числе структура арендных ставок по каждому арендатору, определение потенциального валового дохода, коэффициентов недозагрузки, действительного валового дохода с разбивкой арендаторов по сроку действия договора, этажу расположения, торговой направленности, занимаемой площади, расчет коэффициента капитализации, определение величины операционных расходов и доходов на основании данных предоставленных Заказчиком, подтвержденных платежными поручениями, а также был проведен анализ на соответствие среднерыночным данным, в связи с чем данные были приняты к расчету, определение действительного валового дохода. В рамках настоящей работы результат был принят без обсуждений и Заказчиком и Банком.